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门店不足广州五分之一,佛山如何吸引长租公寓进驻?

发布日期:2019-07-03

  近期,戴德梁行发布了《中国长租公寓市场发展报告2018-2019》,通过对佛山在内的12个住宅租赁试点城市和4个直辖市的系统性研究,剖析了中国长租公寓市场(聚焦于集中式长租公寓)现状及其未来趋势。与北上广深相比,佛山的长租公寓市场方兴未艾,市场需求有限,在广佛同城、粤港澳大湾区加快建设的背景下,佛山凭借其独特的区位和租金优势,有望在长租公寓领域绽放别样的光彩。

  市场需求疲软 佛山能否开辟自己的长租公寓蓝海?

  佛山是珠江西岸先进装备制造产业带的龙头城市,亦是西岸重要的交通枢纽门户。2017年GDP实现9549.6亿元,增速分别较全国(6.9%)和全省(7.5%)高出1.6和1个百分点。在吸引人才落户方面,佛山下足了功夫。2016年起,政府推出多个政策降低入户门槛,同时推出租房和安家补贴,计划在“十三五”期间吸引50万左右非户籍人口落户。据统计,2017年佛山常住人口的增量高达19.4 万人,超过了青岛、南京、宁波、无锡等城市。作为制造业强市,佛山第二产业在GDP中占比逾58%,产业结构转型升级驶入了快车道。

  戴德梁行华中区研究部助理董事及主管袁雪玲表示,在经济稳步发展和广佛同城化的推动下,佛山持续吸引人才流入。尽管如此,目前以制造业为主导的经济结构,意味着佛山的外来务工人员多数在工厂工作,一般居住在工厂提供的员工宿舍。长租公寓因租金普遍高于大众租赁住房,注定无法成为外来务工人员的首选。未来佛山将在现代优势产业集群上集中发力,大力发展智能装备及机器人、智能家电及新能源汽车,为中高端生产性服务业打下夯实基础。高端服务业发展可有效拉升行业平均工资,刺激住宅需求的释放。

  七成门店布局于南海区

  由于需求相对有限,目前佛山长租公寓品牌的布点较为谨慎。截至2018年12月底,有三家主流集中式长租公寓品牌在佛山开设14家门店,分别是万科泊寓8家、世联红璞4家和龙湖冠寓2家。与佛山不同,红璞、泊寓、魔方、冠寓、城家这五家主流集中式长租公寓品牌都已率先进驻广州,门店数量高达82家,是佛山的五倍以上。由此可见,佛山的长租公寓市场规模未来仍有较大的成长空间。

  佛山的长租公寓都分布在中心城区,其___区有10家,禅城区有4家,占比分别为71%和29%。得益于广佛线的开通,在佛山生活成本相对较低的情况下,广州部分居住需求持续外溢至广佛交界处的佛山南海区。这也是主流品牌集中式长租公寓在南海区的门店占全市的总数达到了71% 的原因。

 

 图1 佛山主流长租公寓品牌运营商分布情况及门店数量

  佛山如何承接广州居住需求?租金是优势!

  根据戴德梁行统计,佛山主流集中式长租公寓品牌的租金范围在29元/平方米/月至116.5元/平方米/月,平均租金为52.1元/平方米/月,这比广州95元/平方米/月的平均租金低约40元,租金优势明显。

  同时,佛山长租公寓平均租金高于中高端住宅平均租金35元/平方米/月,但远低于广州中高端住宅租金85元/平方米/月,在一定程度上对租户有足够的吸引力。

  图2广州、佛山的长租公寓及中高端住宅平均租金对比,*代表中高端住宅租金

  袁雪玲总结,目前来看,佛山作为住房租赁试点城市之一,其长租公寓市场仍处于起步阶段,市场规模较小。在广佛同城、 粤港澳大湾区融合发展的规划背景下,至“十三五”期末,广佛两市将形成“三城市轨道三城际轨道”的两层次轨道衔接网络,实现广佛两市轨道网络的全面对接。届时佛山将继续承接广州外溢的居住需求,从而推动佛山长租公寓市场发展。

  而纵观全国,长租公寓市场又呈现出哪些特点和趋势呢?

  开发商品牌扩张迅猛 一居室产品是主打

  作为近年来房地产三级市场的一个新兴行业,长租公寓吸引了房企、中介、酒店、创业品牌等多方主体参与。从门店数量来看,五大品牌运营商在样本城市共拥有门店537家,其中创业系品牌魔方公寓拥有130家,占比24%,领跑全国。而这两年才起步的房企系品牌,借助房企雄厚的资金实力和开发及工程优势,发展最为迅猛。除传统的市场玩家外,大型国有租赁企业在政策支持下利用自身优势,在租赁住房市场快速储备住宅租赁用地、进行住宅租赁领域的REITs尝试,发挥了带动作用。除此之外,银行、互联网大鳄也成为长租公寓的重要参与主体。

  图3 全国五大长租公寓品牌运营商分布情况及门店数量

  快速布局一线及强二线城市

  根据戴德梁行研究调查,五大品牌公寓在调研城市中的租金范围为23.3元/平方米/月到659.3元/平方米/月。其中北京和上海的平均租金高于150元/平方米/月;深圳、杭州、南京的平均租金介于100元/平方米/月到150元/平方米/月;而包括广州、佛山在内的11个城市平均租金处于50元/平方米/月到100元/平方米/月,租金差距较大。

  图4 各城市长租公寓及当地参考住宅平均租金

  在市场分布上,长租公寓一直优先布局在流动人口数量庞大、住宅价格高企的一线城市和强二线城市。根据戴德梁行调研发现,上海在16个样本城市中公寓门店数量最多,达116家,其后依次为广州、北京等,分别有82及59家。

  图5 各城市五大长租公寓品牌门店数量及平均租金情况

  公募REITs有望助燃长租公寓?

  当前,长租公寓的盈利模式尚不明朗,如何建立良好的盈利模式成为了困扰长租公寓行业发展的核心问题。

  根据长租公寓房源获取方式,目前市场上品牌分为轻资产和重资产两种类型。轻资产类品牌以租金差赚取差价的经营模式中,底租成本、装修和维修运营成本约占总成本80%,目前行业平均回报率很难高于2%,该盈利模式很难满足急速扩张的资金需求,在前期经营上十分依赖融资。以开发商为代表的重资产类品牌,虽然以较低的出让金取得只租不售的住宅用地,但从目前市政府推地的频率来看,依赖公开出让的租赁住宅用地进行多点布局并不现实,回报周期也过长。

  在这种情况下,畅通的融资渠道能为长租公寓注入资本,促进行业的可持续发展。我国目前正在积极进行公募REITs产品探索,长租公寓收益具有长期性及持续性,在现阶段政策的大力支持下,其有望成为最早的公募REITs发行领域,进而拓宽融资渠道、降低融资成本、优化企业资金结构。

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